В престижном историческом районе Остина Трэвис-Хайтс (Travis Heights) проект строительства 64-квартирного комплекса доступного жилья Rowen Vale недавно получил единогласное одобрение городского совета. В прошлые годы официальная петиция против проекта, подписанная 29 владельцами близлежащих домов, потребовала бы квалифицированного большинства (supermajority) голосов совета для утверждения, что практически гарантировало бы закрытие проекта. Однако в этот раз застройщикам удалось легко преодолеть это препятствие, что свидетельствует о тектонических сдвигах в законодательстве Техаса.
Решающим фактором стал новый закон штата — House Bill 24 (HB 24), принятый с целью сдерживания стремительного роста стоимости жилья. Этот документ фактически отменил норму эпохи Джима Кроу, которая давала владельцам соседней недвижимости колоссальные рычаги влияния для блокирования нового строительства. Снизив порог голосов, необходимых для преодоления протестов жителей, с квалифицированного до простого большинства, закон HB 24 кардинально изменил подход муниципалитетов к зонированию и борьбе с феноменом NIMBY («только не в моем дворе»).
Устранение исторического барьера для застройки
Согласно прежним правилам зонирования Техаса, если определенная доля владельцев соседних участков подавала официальный протест, муниципальный совет мог утвердить изменения только квалифицированным большинством голосов. Этот высокий барьер вынуждал девелоперов отказываться от планов по строительству многоквартирных или социальных домов в районах, застроенных частными особняками.
«Это действовало как скрытая угроза», — объясняет Салим Фурт (Salim Furth), старший научный сотрудник Центра Меркатус при Университете Джорджа Мейсона. Сама перспектива необходимости собирать квалифицированное большинство делала проекты слишком рискованными в глазах инвесторов и банков. Всего два года назад проект доступного жилья в Сан-Антонио, который публично поддерживал даже губернатор Грег Эбботт, не смог набрать нужного количества голосов в городском совете именно из-за того, что жители воспользовались старым законом о петициях.
Введя стандарт простого большинства, закон HB 24 устранил это узкое место. Джами Джолли (Jamee Jolly), генеральный директор Совета по недвижимости Северного Техаса, отмечает, что новый закон «снимает ключевые барьеры для девелопмента», возвращая застройщикам и кредиторам уверенность, необходимую для инвестиций в городские жилищные проекты.
Кейс Rowen Vale: Социальное жилье вместо пустующей церкви
Практическое действие HB 24 наглядно иллюстрирует ситуация вокруг проекта Rowen Vale в Южном Остине. Комплекс планируется построить на участке площадью около одного акра, принадлежащем Христианской церкви Южного Остина. За последние десятилетия приход церкви сильно сократился, так как Трэвис-Хайтс превратился в один из самых дорогих районов города, где средняя стоимость дома, по данным Zillow, достигает 700 000 долларов.
«Исторически наши прихожане жили здесь же, в районе, — рассказывает казначей церкви Робин Сталлингс (Robin Stallings). — Но постепенно жилье дорожало, и людей из нашего района в церкви становилось все меньше». Чтобы сохранить наследие общины, руководство церкви согласилось продать землю девелоперской компании O-SDA под социальный проект.
Проект Rowen Vale от O-SDA предусматривает:
- 64 квартиры различной планировки — от студий до трехкомнатных.
- 100% квартир будут иметь ограничение по доходу арендаторов (для семей с доходом ниже среднего по региону).
- Более половины квартир зарезервированы для семей, чей доход составляет 50% и менее от медианного (что эквивалентно 67 200 долларам в год на семью из четырех человек).
- Детский сад на территории комплекса, рассчитанный на 25–40 детей.
- Пешая доступность к планируемой линии скоростного трамвая и крупному супермаркету.
Несмотря на высокую социальную значимость проекта, местные домовладельцы развернули масштабную кампанию против строительства. Жители утверждали, что четырехэтажное здание разрушит облик района, снизит стоимость их недвижимости и приведет к транспортному коллапсу. Застройщик пошел на уступки, снизив высоту одного из корпусов, однако противники все равно собрали подписи под петицией. В условиях действия старого закона это заблокировало бы проект, но благодаря HB 24 петиция потеряла юридическую силу, и совет одобрил строительство единогласно.
Границы реформы и политическое противостояние
Несмотря на триумф сторонников доступного жилья, эксперты спорят о реальном масштабе влияния HB 24. В Остине городской совет на данный момент и так состоит из «прогрессивного» большинства, лояльного к застройке. Член совета Зохаиб «Зо» Кадри (Zohaib “Zo” Qadri), представляющий Трэвис-Хайтс, признает, что проект Rowen Vale, скорее всего, был бы одобрен и при старых правилах, однако закон дает важную страховку на случай смены политического курса в будущем.
Кроме того, HB 24 не решает всех проблем. В Далласе по-прежнему действует муниципальное правило, позволяющее жителям затягивать рассмотрение вопросов зонирования всего за 150 долларов пошлины. Местные ассоциации жителей также продолжают оказывать сильное политическое давление на чиновников. В Северном Далласе протесты против высотного строительства вынудили одного из лоббировавших проекты депутатов отказаться от переизбрания.
Тем не менее, общий вектор политики Техаса направлен на дальнейшую дегуляцию строительного сектора. Губернатор Грег Эбботт уже дал понять, что планирует инициировать новые реформы на следующей законодательной сессии, чтобы упростить жилищное строительство и окончательно лишить противников застройки механизмов блокирования новых проектов.