Տեխասի նոր օրենքը զրկում է տեղի բնակիչներին նոր կառուցապատումներն արգելափակելու լծակներից

Օսթինի պատմական և յուրօրինակ Թրևիս Հայթս (Travis Heights) թաղամասում վերջերս միաձայն հաստատվեց Rowen Vale անունը կրող 64 բնակարանից բաղկացած մատչելի բնակարանային համալիրի կառուցումը։ Նախկինում հարակից տարածքների 29 սեփականատերերի ստորագրած պաշտոնական բողոք-խնդրագիրը իրավական հիմք կհանդիսանար, որպեսզի քաղաքային խորհուրդը նախագիծը հաստատեր միայն որակյալ մեծամասնությամբ (supermajority), ինչը գրեթե անհնարին կդարձներ դրա ընդունումը։ Սակայն այս անգամ նախագիծն անցավ առանց խոչընդոտների՝ ի ցույց դնելով Տեխասի անշարժ գույքի շուկայում տեղի ունեցող խորքային իրավական փոփոխությունները։

Որոշիչ գործոնը նոր ընդունված House Bill 24 (HB 24) օրենքն էր, որը կոչված է զսպելու նահանգում բնակարանների գների կտրուկ աճը։ Այս օրենքը փաստացի չեղարկեց Ջիմ Քրոուի (Jim Crow) դարաշրջանից մնացած իրավական նորմը, որը հարևանությամբ ապրող սեփականատերերին հսկայական լծակներ էր տալիս իրենց թաղամասերում նոր կառուցապատումներն արգելափակելու համար։ Բողոքները հաղթահարելու համար անհրաժեշտ ձայների շեմը որակյալ մեծամասնությունից հասցնելով պարզ մեծամասնության՝ HB 24-ը հիմնովին փոխել է կառուցապատման և տեղի բնակիչների դիմադրության (NIMBY – «ոչ իմ հետնաբակում») դեմ պայքարի կանոնները։

Պատմական խոչընդոտի վերացումը

Նախկին կարգավորումների համաձայն՝ եթե հարակից տարածքների սեփականատերերի որոշակի տոկոսը պաշտոնապես դեմ էր արտահայտվում գոտիավորման (zoning) փոփոխությանը, քաղաքային խորհուրդը կարող էր հաստատել նախագիծը միայն ձայների որակյալ մեծամասնությամբ։ Այս բարձր նշաձողը հաճախ ստիպում էր կառուցապատողներին նույնիսկ չփորձել բազմաբնակարան կամ մատչելի բնակարանների նախագծեր ներկայացնել առանձնատներով կառուցապատված թաղամասերում։

«Դա դարձել էր անուղղակի սպառնալիք»,- նշում է Ջորջ Մեյսոնի համալսարանի Mercatus կենտրոնի ավագ գիտաշխատող Սալիմ Ֆուրթը (Salim Furth)։ Որակյալ մեծամասնության քվեարկության անհրաժեշտությունն ինքնին բավարար էր, որպեսզի ներդրողները նախագիծը համարեին չափազանց ռիսկային։ Ընդամենը երկու տարի առաջ Սան Անտոնիոյում սոցիալական բնակարանաշինության մի նախագիծ, որին աջակցում էր անձամբ նահանգապետ Գրեգ Աբոթը, տապալվեց քաղաքային խորհրդում հենց այս հին օրենքի պատճառով, երբ հարևանները պահանջեցին որակյալ մեծամասնության քվեարկություն։

Այժմ, HB 24-ի շնորհիվ, ցանկացած նման բողոք հաղթահարելու համար անհրաժեշտ է միայն պարզ մեծամասնություն։ Տեխասի հյուսիսային շրջանների կառուցապատողներին ներկայացնող Real Estate Council-ի գործադիր տնօրեն Ջեմի Ջոլին (Jamee Jolly) ընդգծում է, որ նոր օրենքը վերացնում է զարգացման հիմնական արգելքները՝ կառուցապատողներին և վարկատուներին տալով անհրաժեշտ վստահություն ներդրումներ կատարելու համար։

Rowen Vale նախագծի օրինակը

HB 24-ի գործնական ազդեցությունը հստակ երևում է Օսթինի հարավում գտնվող Rowen Vale նախագծի օրինակով։ Կառուցապատումը նախատեսված է իրականացնել մոտ մեկ ակր տարածքի վրա, որը ներկայումս պատկանում է South Austin Christian Church եկեղեցուն։ Տասնամյակների ընթացքում եկեղեցու ծուխը կտրուկ նվազել էր, քանի որ թաղամասը դարձել էր քաղաքի ամենաթանկարժեք վայրերից մեկը, որտեղ տան միջին արժեքը, ըստ Zillow-ի տվյալների, կազմում է շուրջ 700,000 դոլար։

«Պատմականորեն մեր անդամները հենց այս թաղամասից էին,- բացատրում է եկեղեցու գանձապահ Ռոբին Սթալինգսը (Robin Stallings)։- Սակայն աստիճանաբար թաղամասն այնքան թանկացավ, որ մեր համայնքից գրեթե մարդ չմնաց այստեղ»։ Եկեղեցին որոշեց վաճառել տարածքը O-SDA կառուցապատողին՝ պայմանով, որ այնտեղ կառուցվի սոցիալական նշանակության համալիր։

O-SDA-ի նախագիծը ներառում է.

• 64 բնակարան՝ ստուդիաներից մինչև երեք սենյականոցներ։
• 100% սահմանափակ եկամուտ ունեցողների համար նախատեսված բնակարաններ (տարածքի միջին եկամտից ցածր ստացողների համար)։
• Բնակարանների կեսից ավելին կհատկացվի այն ընտանիքներին, որոնց եկամուտը չի գերազանցում միջինի 50%-ը (չորս հոգանոց ընտանիքի համար՝ տարեկան 67,200 դոլար)։
• Մանկապարտեզ՝ նախատեսված 25-40 երեխայի համար։
• Հարմարավետ դիրք՝ պլանավորվող թեթև մետրոյի կայարանի և խոշոր սուպերմարկետի հարևանությամբ։

Չնայած այս սոցիալական ուղղվածությանը, տեղի բնակիչները լայնածավալ պայքար սկսեցին նախագծի դեմ։ Նրանք պնդում էին, որ չորս հարկանի շենքը չի համապատասխանում թաղամասի ճարտարապետական տեսքին, կնվազեցնի իրենց տների շուկայական արժեքը և կծանրաբեռնի փողոցները տրանսպորտով։ Թեև կառուցապատողը համաձայնեց նվազեցնել շենքերից մեկի բարձրությունը, հարևանները հավաքեցին անհրաժեշտ ստորագրությունները պաշտոնական բողոքի համար։ Սակայն HB 24-ի պայմաններում այդ բողոքը չունեցավ իրավական ուժ, և քաղաքային խորհուրդը միաձայն հաստատեց նախագիծը։

Բարեփոխումների սահմաններն ու քաղաքական դիմադրությունը

Թեև ակտիվիստները ողջունում են HB 24-ը, փորձագետները նշում են, որ դրա անմիջական ազդեցությունը կարող է տարբեր լինել։ Օսթինի քաղաքային խորհուրդն արդեն իսկ ունի կառուցապատմանը կողմ արտահայտվող մեծամասնություն։ Խորհրդի անդամ Զոհայբ «Զո» Քադրին (Zohaib “Zo” Qadri) նշում է, որ իրենք հավանաբար կհաստատեին Rowen Vale նախագիծը նույնիսկ հին օրենքի դեպքում, սակայն նոր օրենքը կարևոր երաշխիք է ապագայի համար, եթե հանկարծ խորհրդի կազմը փոխվի։

Բացի այդ, HB 24-ը չի վերացնում տեղական բոլոր խոչընդոտները։ Օրինակ՝ Դալասում դեռևս գործում է քաղաքային կանոնակարգ, որը թույլ է տալիս սեփականատերերին ընդամենը 150 դոլար վճարի դիմաց հետաձգել գոտիավորման որոշումները։ Բացի այդ, թաղամասային խմբերը շարունակում են լուրջ քաղաքական ճնշումներ գործադրել։ Հյուսիսային Դալասում բարձրահարկ շենքերի դեմ պայքարող բնակիչները վերջերս ստիպեցին կառուցապատմանը կողմ արտահայտվող խորհրդի անդամներից մեկին չառաջադրվել հերթական ընտրություններում։

Այնուամենայնիվ, Տեխասում ընդհանուր քաղաքական միտումը գնում է դեպի ապակարգավորում։ Նահանգապետ Գրեգ Աբոթն արդեն իսկ ազդարարել է, որ հաջորդ օրենսդրական նստաշրջանում նոր նախաձեռնություններով է հանդես գալու, որպեսզի էլ ավելի հեշտացնի բնակարանաշինությունը և թուլացնի տեղական սահմանափակումները։