Փոքր հիփոթեքային վարկերի կրճատումը ԱՄՆ-ում
100 000 դոլարի կամ դրանից պակաս գումարով փոքր հիփոթեքային վարկերի մասնաբաժինը ԱՄՆ-ում կտրուկ նվազել է՝ 2013-2014 թվականների ընդհանուր վարկերի 12%-ից ավելի լինելուց իջնելով մինչև 3%-ից պակաս 2025 և 2026 թվականներին։ Mortgage Professional America Magazine-ի հրապարակած զեկույցի համաձայն՝ այս անկումը հիմնականում պայմանավորված է վարկավորման հաստատուն ծախսերով, այլ ոչ թե միայն մատչելի բնակարանների շուկայի կրճատմամբ։ Դաշնային ֆինանսական հաստատությունների քննչական խորհրդի (FFIEC) տվյալները ցույց են տալիս, որ 150 000 դոլար և պակաս գնով բնակարանների վաճառքը կազմել է բոլոր գնումների 36.7%-ը 2013 թվականին, սակայն մինչև 2026 թվականը այդ ցուցանիշը նվազել է մինչև 8.8%:
«Փոքր հիփոթեքային վարկերը չեն անհետանում միայն այն պատճառով, որ ավելի էժան տներ գտնելը դժվար է. ֆինանսավորումն ինքնին է դժվար հասանելի դարձել»,— նշել է Mortgage Professional America Magazine-ի ավագ տնտեսագետ Ջոել Բերները: Նա պարզաբանել է, որ ցածր գնով բնակարանների վաճառքի և մինչև 100 000 դոլար վարկերի հարաբերակցությունը, որը նախահամաճարակային շրջանում կազմում էր մոտ երեքը մեկին, մինչև 2025 և 2026 թվականները հասել է գրեթե չորսի մեկին: Այս անհամապատասխանությունը վկայում է այն մասին, որ համեստ վարկ ձևակերպելու վարչական ծախսերն ու բարդությունները խոչընդոտում են գնորդներին հասնել մատչելի բնակարանի:
Գյուղական շուկաները կրում են ամենամեծ ազդեցությունը
Փոքր վարկերի կրճատումն անհավասար է անդրադարձել տարածաշրջանային շուկաների վրա, ընդ որում գյուղական վայրերում դեռևս պահպանվում է մնացած գործարքների զգալի մասը: Mortgage Professional America Magazine-ի տվյալներով՝ Այովա նահանգում 2025 թվականին գրանցվել է փոքր վարկերի ամենաբարձր մասնաբաժինը՝ 9.6%, որին հաջորդում են Վայոմինգը (8.6%), Միսսիսիպին (8.5%), Արևմտյան Վիրջինիան (8.2%) և Նյու Մեքսիկոն (7.7%): Գյուղական փոստային գոտիներում 2025 թվականի բոլոր հիփոթեքային վարկերի 7.7%-ն ունեցել է 100 000 դոլարից պակաս մնացորդ, ինչը երեք անգամ գերազանցում է արվարձանային և քաղաքային շուկաների ցուցանիշները:
Միևնույն ժամանակ, փոքր վարկերի հատվածում ներդրողների ակտիվությունը փոխվել է: Առանձին տվյալներ ցույց են տալիս, որ 2026 թվականին տրամադրված փոքր վարկերի 20%-ը նախատեսված է եղել ներդրումային գույքի համար, մինչդեռ բոլոր հիփոթեքային վարկերի դեպքում այդ ցուցանիշը կազմել է 6.3%: Այս միտումն ընդգծում է կառուցվածքային ֆինանսական բացը, որի պատճառով առաջին անգամ տուն գնողները բախվում են լրացուցիչ խոչընդոտների:
Վարկառուների պրոֆիլները և պետական քաղաքականությունը
Չնայած ավելի բարձր տոկոսադրույքներ վճարելուն՝ փոքր հիփոթեքային վարկեր փնտրող գնորդներն ունեն ամուր ֆինանսական ցուցանիշներ: 2026 թվականին 100 000 դոլարից պակաս մնացորդով վարկառուների FICO վարկային միջին գնահատականը կազմել է 737, ինչը գրեթե նույնն է, ինչ երկրի մասշտաբով բոլոր գնորդների 736 միջին ցուցանիշը: Ավելին, նրանց կանխավճարի միջին չափը կազմել է գնման գնի 34.4%-ը՝ համեմատած ընդհանուր գնորդների 14.6%-ի հետ: Վերլուծաբանները նշում են, որ տոկոսադրույքների այս հավելավճարը պայմանավորված է հաստատուն ծախսերով, որոնք համամասնորեն չեն նվազում վարկի գումարի հետ միասին:
Այս խնդիրները լուծելու համար ձեռնարկվում են օրենսդրական քայլեր: Հուլիսի 11-ին ընդունված ROAD to Housing օրենքը սահմանում է քառամյա դաշնային փորձնական ծրագիր՝ 100 000 դոլար կամ պակաս գումարով վարկերի հաստատուն ծախսերը փոխհատուցելու համար: Օրենսդրությունը նաև պահանջում է ուսումնասիրել վարկային միջնորդների վարձատրության և գնահատման բարեփոխումները: